Que se passe-t-il si j’emménage dans mon bien locatif ou si je commence à louer ma maison ?

D’aussi loin que l’on se souvienne, les Canadiens achètent et vendent leur maison personnelle sans réfléchir aux implications fiscales de ces ventes. Avant 2016, lorsqu'un Canadien vendait la maison dans laquelle il vivait, il n'était pas tenu de déclarer la vente à l'Agence du revenu du Canada (« ARC ») tant qu'il choisissait de demander l'exonération pour résidence principale sur la propriété pendant toute la période. il leur appartenait. Cependant, tout a changé en 2016 lorsque le ministère des Finances a rendu obligatoire la déclaration de toutes les ventes de biens immobiliers au Canada, que la vente soit taxable ou non. Nous discuterons ci-dessous de ce qu'est l'exonération pour résidence principale, de ce que vous devez déclarer dans votre déclaration de revenus, ainsi que de divers conseils et pièges entourant la vente ou la vente réputée de votre maison.

Résidence principale – Les bases

Lorsque vous vendez votre maison, vous pouvez choisir de mettre à l’abri de l’impôt une partie du gain réalisé sur cette vente en désignant la maison comme votre résidence principale (« PR ») pour toutes les années où vous avez utilisé la maison à titre personnel. Ceci est régi par la formule suivante :

(Nombre d'années désignées comme PR + 1) / Nombre d'années de possession x Plus-value de vente

Par exemple, vous avez été propriétaire de votre maison pendant 20 ans, mais vous ne la désignez comme résidence principale que pendant 15 de ces années. Vous vendez désormais votre maison et réaliserez une plus-value de $1 000 000 sur la vente. Dans ce cas, le calcul serait le suivant :

(15+1)/20 x 1 000 000 = $800 000

Ainsi, sur le gain total de $1 000 000, $800 000 est abrité par l'exonération pour résidence principale. Vous reconnaîtrez un gain fiscal sur la vente de votre logement de $200 000 dans l'année.

Chaque contribuable, ainsi que son conjoint, peuvent désigner chaque année une propriété comme résidence principale. De plus, afin de faire cette désignation, vous, votre conjoint ou votre enfant devez avoir vécu dans la propriété à un moment donné de l'année, sous réserve de certaines exceptions indiquées ci-dessous. Cela signifie que si vous possédez deux propriétés, une seule peut être désignée comme votre résidence principale pour une année donnée pendant la période où les deux propriétés étaient possédées. Pour cette raison, lors de la vente d'une des propriétés, il est important d'analyser le gain de chaque année où vous hébergez en faisant la désignation d'une propriété particulière par rapport au gain que vous pourriez abriter sur l'autre propriété. Lorsque vous décidez de désigner une propriété comme résidence principale, il peut être conseillé de consulter votre comptable ou votre conseiller fiscal, surtout si vous ne savez pas quelle propriété désigner.

D’autres fois, l’exemption pour résidence principale devient un problème

Aux yeux de l’ARC, vous avez peut-être vendu votre maison sans même le savoir. Le paragraphe 45(1) de la Loi de l’impôt sur le revenu (« la Loi ») considère qu’une personne a disposé de ses biens lorsque l’usage de ces biens passe d’un usage personnel à un usage générateur de revenus ou d’un usage générateur de revenus à un usage personnel. Essentiellement, cela signifie que si vous possédez une maison ou une propriété de vacances que vous aviez auparavant utilisée exclusivement pour votre plaisir personnel (c'est-à-dire y vivre ou y passer des vacances) et que vous décidez ensuite d'utiliser la propriété pour gagner un revenu en la louant ou en la louant. Si vous exploitez une entreprise, vous aurez disposé du bien aux fins fiscales à sa juste valeur marchande au moment du changement d'usage. Les mêmes règles s’appliquent dans les cas où vous utilisez votre propriété pour gagner un revenu et décidez ensuite de l’utiliser plutôt pour votre usage personnel. Étant donné que la valeur de certaines propriétés canadiennes a grimpé en flèche au cours des dernières années, sans recours aux choix fiscaux disponibles, cela pourrait entraîner un gain en capital imposable important pour le propriétaire de la propriété. Heureusement, il existe certains choix fiscaux qui peuvent être utilisés pour mettre le gain à l’abri ou pour considérer que la disposition n’a pas eu lieu du tout.

Dans les cas où vous utilisez un bien pour votre plaisir personnel et décidez ensuite de l'utiliser pour gagner un revenu, la première option dont vous disposez pour éviter l'impôt sur le changement d'utilisation est de simplement demander l'exonération pour résidence principale lors de la disposition réputée. Pour ce faire, vous devez déclarer la juste valeur marchande de la propriété à la date du changement d'usage et désigner la propriété comme votre résidence principale pour toutes les années où elle en a été propriétaire jusqu'au moment où son usage a changé. Le résultat de cette action est que le gain sur la propriété depuis le moment de son achat jusqu'au moment où l'usage a changé sera à l'abri de l'impôt et le prix de base de la propriété sera cristallisé à la juste valeur marchande à la date du changement. utilisé. Jusqu'en 2016, lorsqu'il est devenu obligatoire de déclarer ce type de disposition et de faire le choix pour la résidence principale dans votre déclaration de revenus, c'était l'option la plus simple puisqu'il n'était pas nécessaire de déclarer une disposition qui était complètement à l'abri de l'exonération pour résidence principale. . Dans de nombreux cas, cela aurait été l'option par défaut pour la plupart des personnes qui ne connaissaient pas les règles de disposition réputée. Vous devrez contacter un professionnel de l'immobilier ou un évaluateur afin de déterminer la valeur de votre maison à la date de changement d'utilisation et de faire le choix de résidence principale sur votre déclaration de revenus.

La deuxième option disponible consiste à produire un choix en vertu du paragraphe 45(2) de la Loi. Celui-ci considère que le changement d’usage n’a pas eu lieu. Ce choix est très utile car il répond à deux objectifs : Premièrement, si vous faites le choix prévu au paragraphe 45(2) de la Loi, vous ne serez plus réputé avoir disposé de votre bien à la date du changement d'utilisation. Le deuxième avantage du choix prévu au paragraphe 45(2) est que vous aurez la possibilité de demander l'exonération pour résidence principale sur ce bien pendant quatre années supplémentaires pendant que vous l'utilisez pour gagner un revenu. Dans un environnement où les prix de l’immobilier dans certaines villes comme Toronto et Vancouver peuvent augmenter considérablement d’année en année, la capacité d’abriter quatre années supplémentaires de gains peut s’avérer extrêmement précieuse. Voici un exemple où ce choix peut être utilisé pour mettre complètement à l’abri un gain en capital sur la vente d’un bien dont l’usage a changé au cours de la période où il était détenu.

Miguel Sanchez, un avocat qui vit dans une maison dont il est propriétaire à Toronto, vient de se voir offrir un emploi contractuel lucratif de deux ans à Edmonton. M. Sanchez décide d'accepter le poste et déménage à Edmonton où il vit dans un appartement loué. Pendant son séjour à Edmonton, au lieu de laisser sa maison de Toronto inutilisée, M. Sanchez la loue pour un peu d'argent supplémentaire. Sans le recours au choix prévu en 45(2), il serait réputé disposer de sa maison de Toronto dès qu'il décide de la louer, sur laquelle il paierait de l'impôt ou demanderait l'exemption pour résidence principale. Deux ans plus tard, à son retour à Toronto pour réemménager dans la propriété, il serait de nouveau réputé avoir disposé de la propriété à sa juste valeur marchande et devrait payer de l'impôt sur le gain qui aurait été accumulé pendant son absence. Toutefois, s'il décidait de faire un choix en vertu du paragraphe 45(2), il n'y aurait pas de disposition réputée de sa maison de Toronto lorsqu'il commencerait à la louer, et à son retour, il n'y aurait pas non plus de disposition réputée, puisqu'il n'aurait jamais été réputé avoir utilisé la propriété à des fins génératrices de revenus. Supposons également que M. Sanchez décide de vendre la maison de Toronto et de retourner à Edmonton. Le choix prévu en 45(2) lui permet de réclamer l'exemption pour résidence principale pendant 4 années supplémentaires pendant qu'il la louait ; lui donnant la possibilité de mettre à l'abri les gains pendant les 2 années où il était à Edmonton.

Il est important de noter que le choix prévu en vertu de l'article 45(2) est immédiatement annulé dès qu'un contribuable demande une déduction pour amortissement ou une DPA sur le bien. La DPA est essentiellement l’amortissement de la propriété à des fins fiscales. Dans l'exemple ci-dessus, si M. Sanchez avait demandé la DPA pour la résidence de Toronto au cours de la deuxième année où il était à Edmonton, le paragraphe 45(2) serait réputé avoir été annulé le premier jour de la deuxième année, à auquel cas M. Sanchez devrait déclarer la disposition à la juste valeur marchande et soit payer l'impôt, soit mettre le gain à l'abri en utilisant l'exonération pour résidence principale.

Que se passe-t-il si une propriété est achetée comme propriété génératrice de revenus et devient ensuite un usage personnel ?

Comme indiqué ci-dessus, dans les situations où vous achetez une propriété pour l'utiliser pour gagner un revenu de location ou d'entreprise et décidez ensuite de l'utiliser personnellement, il y a une disposition réputée à la juste valeur marchande à la date du changement d'utilisation. Tout gain réalisé lors de la disposition réputée sera imposable puisque la propriété n'était pas « habituellement habitée » par le contribuable et ne constitue donc pas sa résidence principale. Il existe cependant un certain allègement sous la forme d'un choix en vertu du paragraphe 45(3) de la Loi. Le choix 45(3) est comme le choix 45(2), sauf qu'il fonctionne à l'envers. Ce choix considérera qu'il n'y a eu aucun changement d'utilisation entre la production de revenus et l'usage personnel et permettra à un contribuable de demander l'exonération pour résidence principale pour les 4 années précédant le choix. Tout comme le choix 45(2), le choix 45(3) ne peut être exercé si la DPA est prélevée sur le bien.

Pour démontrer cette élection en action, reprenons les faits de notre premier exemple et modifions-les un peu. Disons que M. Sanchez a acheté la maison de Toronto alors qu'il travaillait à Edmonton afin de ne pas être exclu du marché de Toronto à son éventuel retour deux ans plus tard. Ne voulant pas laisser la maison vacante, M. Sanchez l'a louée mais n'a pas réclamé la DPA. En l’absence du choix prévu en 45(3), lorsqu’il reviendra à Toronto et emménagera dans la maison, M. Sanchez bénéficiera d’une disposition réputée aux fins fiscales qui entraînera un gain en capital imposable et un impôt potentiellement important à payer. Cependant, s'il fait le choix en vertu de 45(3), il n'y aura pas de disposition réputée et il pourra demander l'exonération pour résidence principale pendant les 2 premières années où il était propriétaire de la propriété lorsque celle-ci sera éventuellement vendue.

Que se passe-t-il si l’usage d’une partie seulement de ma maison change ?

Il est très courant dans l’économie actuelle que les gens souhaitent gagner de l’argent supplémentaire en dehors de leur travail. Certaines personnes aiment diriger leur entreprise depuis leur domicile, tandis que d’autres louent une partie de leur maison qu’elles n’utilisent pas. À moins que les parties de la maison utilisées soit pour des revenus d'entreprise ou de location aient été utilisées à ces fins à partir du moment où le bien a été acheté, il y aura un changement d'usage à la partie du bien que le contribuable a commencé à louer ou à utiliser pour une entreprise ou bureau à domicile.

En vertu du paragraphe 45(1) de la Loi, les mêmes règles s'appliquent lorsqu'il y a un changement d'utilisation d'une partie de votre propriété que lorsqu'il y a un changement d'utilisation de l'ensemble de la propriété. Dans ces cas, il y a une disposition partielle de la propriété en fonction de la mesure dans laquelle la propriété modifie son utilisation. Malheureusement, dans de telles situations, aucun choix ne peut être fait en vertu du 45(2) ou du 45(3). Lorsque l'utilisation passe d'une utilisation personnelle à une utilisation lucrative, le choix de résidence principale peut être demandé pour exonérer de l'impôt le gain résultant de la disposition partielle. Il convient de noter que si un contribuable décide de faire cela, alors la totalité du bien est réputée être sa résidence principale pour les années où l'exonération a été demandée lors de la disposition partielle. Cela signifie que lorsque le bien est vendu, le contribuable doit désigner le bien comme sa résidence principale pour toutes les années où la désignation a été faite lors de la disposition partielle. Lorsque le changement d'utilisation concerne un revenu à un usage personnel, il n'existe aucun choix ou désignation permettant d'exonérer le contribuable de l'impôt sur le gain réputé.

Il existe quelques cas limités où l'ARC considérera que la disposition partielle suite au changement d'utilisation n'a pas eu lieu et que la nouvelle utilisation du bien est accessoire à l'utilisation principale de la maison. Les exemptions sont ci-dessous :

• La partie de la maison utilisée pour gagner un revenu est petite par rapport à l’ensemble de la propriété.
• Aucun changement structurel n'a été apporté pour rendre la propriété plus adaptée à la génération de revenus. Par exemple vous n'avez pas ajouté d'entrée supplémentaire pour le locataire d'un appartement en sous-sol.
• Vous n'avez pas demandé de DPA sur la partie du bien utilisée pour gagner un revenu.

Notes finales

Les discussions ci-dessus concernent uniquement les transactions immobilières canadiennes entreprises par des résidents du Canada. Les conséquences du fait que des non-résidents possèdent et vendent des biens immobiliers au Canada seront abordées dans la deuxième partie de notre série sur l'immobilier au Canada.

Les discussions ci-dessus sont uniquement destinées à des fins éducatives et ne doivent pas être interprétées comme des conseils sur un sujet spécifique. Pour des conseils spécifiques liés à votre situation fiscale, veuillez consulter votre comptable ou votre conseiller fiscal.

Badir Lamidi, BA, propriétaire