Le paragraphe 45(3) de la LIR peut-il être appliqué au moment du changement d’utilisation d’une maison qui a été utilisée comme bien locatif pendant plus de 4 ans?

Pour les besoins de ce blog, Arnaud a acheté en 2015 une maison au Canada pour en tirer des revenus locatifs. En 2023, il décide d'y emménager et la maison devient sa résidence principale. En 2025, il vend sa maison et réalise une plus-value.

Que doit faire Arnaud en 2023 lors du changement d'usage, et que doit-il faire en 2025 lors de la disposition de sa maison, afin de bénéficier des 4 années d'exemptions selon le paragraphe 45(3) ?

Oui, le paragraphe 45(3) de la Loi de l'impôt sur le revenu (LIR) peut être appliqué au moment du changement d'usage d'une maison qui a été utilisée comme bien locatif pendant plus de 4 ans, à condition que certaines conditions soient respectées. Voici ce qu'Arnaud doit faire en 2023 au moment du changement d'usage, et en 2025 au moment de la disposition de sa maison, pour bénéficier des 4 années d'exonérations selon le paragraphe 45(3) :

2023 : Changement d'utilisation

Élection en vertu du paragraphe 45(3)

Arnaud doit produire un choix en vertu du paragraphe 45(3) de la LIR pour reporter la disposition réputée qui aurait autrement lieu lorsque le bien passe d'une utilisation génératrice de revenus à une utilisation comme résidence principale. Ce choix doit être fait au moyen d'une lettre signée par Arnaud et produite avec sa déclaration de revenus pour l'année au cours de laquelle le changement d'utilisation survient (2023).

Conditions de l'élection

Aucune déduction pour amortissement (DPA) réclamée : Arnaud doit s'assurer qu'aucune DPA n'a été réclamée sur la propriété pour toute année d'imposition se terminant après 1984 et au plus tard au moment du changement d'utilisation.

Résidence principale : La propriété doit devenir la résidence principale d'Arnaud, c'est-à-dire qu'elle doit être habituellement habitée par lui ou un membre de sa cellule familiale (conjoint, conjoint de fait ou enfant).

Documentation

Arnaud doit tenir des registres de la juste valeur marchande de la propriété au moment du changement d’utilisation, bien qu’une évaluation officielle ne soit pas requise si le choix prévu au paragraphe 45(3) est fait.

2025 : Disposition de la Chambre

Déclaration de la vente

Lorsqu'Arnaud vendra sa maison en 2025, il devra déclarer la vente dans sa déclaration de revenus de cette année-là. Le gain en capital sera calculé en fonction du prix de base rajusté (PBR) de la propriété et du produit de disposition en 2025.

Exemption de résidence principale

Arnaud peut désigner la propriété comme sa résidence principale jusqu'à 4 ans avant le changement d'usage, même s'il n'y a pas réellement vécu pendant ces années, à condition qu'il ait été résident ou réputé résident du Canada pendant ces années.

Pour calculer l'exemption pour résidence principale, Arnaud aura 2 années d'exemption de 2023 à 2025, plus les 4 années précédant 2023 selon 45(3), plus l'année supplémentaire. L'exemption pour résidence principale est alors égale à sept dixièmes (7/10).

Il doit s’assurer qu’aucune autre propriété n’a été désignée comme résidence principale par lui ou un membre de son unité familiale pendant ces années.

Dépôt du bulletin d'élection

Arnaud doit joindre à sa déclaration de revenus de 2025 une lettre confirmant le choix effectué en vertu du paragraphe 45(3) et fournissant des détails sur le changement d'utilisation et la vente.

Résumé des étapes

2023 : Produisez le choix en vertu du paragraphe 45(3) avec la déclaration de revenus, en vous assurant qu'aucune DPA n'a été demandée et que la propriété devient la résidence principale.

2025 : Déclarez la vente, désignez la propriété comme résidence principale jusqu'à 4 ans avant le changement d'utilisation et incluez une lettre confirmant le choix et les détails de la vente.

En suivant ces étapes, Arnaud pourra bénéficier des 4 années d'exemptions selon le paragraphe 45(3) de la LIR.