Une bonne planification aide les propriétaires non-résidents à éviter les pièges fiscaux

Le Canada est souvent considéré comme un endroit attrayant pour les investisseurs étrangers souhaitant acheter une propriété en raison de sa stabilité politique et de son historique d'appréciation des prix de l'immobilier. Malheureusement, les acheteurs non-résidents ne planifient souvent pas adéquatement l’acquisition et ne connaissent pas les différentes règles de conformité fiscale impliquées. Les implications peuvent être coûteuses et transformer un rêve d’investissement immobilier en cauchemar.

Les exigences générales de base en matière de conformité que tout investisseur non-résident doit prendre en compte lors de l'achat d'une propriété canadienne peuvent être décomposées en trois phases chronologiques de propriété :

• Acquisition et mise en place
• Dépôts annuels
• Questions relatives à la disposition des biens

Aux fins de cet article, nous supposerons que l’acquisition est un bien résidentiel locatif, détenu personnellement et non par l’intermédiaire d’une société ou de toute autre entité.

Acquisition et mise en place

La première chose à comprendre est que votre acquisition est désormais assujettie à l'impôt sur le revenu canadien, puisque le Canada a le droit d'imposer toute personne qui tire un revenu ou des gains en capital d'un bien canadien. Vous devrez également obtenir un numéro d’identification fiscale canadien pour vos futures déclarations de revenus personnelles. Une fois le bien acquis et les revenus locatifs générés, un prélèvement à la source s’appliquera sur les loyers perçus.

La règle générale exige la création d'un compte de retenue d'impôt pour les non-résidents où 25 pour cent des loyers bruts reçus sont versés à l'Agence du revenu du Canada (ARC) sur une base mensuelle, au plus tard le quinzième jour du mois suivant où le loyer a été reçu. Il existe également la possibilité de réduire le prélèvement mensuel à la source de 25 pour cent des revenus locatifs bruts à 25 pour cent des revenus locatifs nets (après déduction des dépenses courantes telles que les impôts fonciers, les intérêts hypothécaires, etc.).

Cependant, un travail de conformité supplémentaire est nécessaire pour profiter des retenues réduites : le non-résident devra faire signer par un agent résident canadien un engagement selon lequel une déclaration de revenus sera produite pour déclarer les activités de location pour l'année. Il s'agit d'un processus annuel qui nécessite de produire le formulaire NR6 auprès du Bureau international des services fiscaux de l'ARC.

Le dépôt NR6 doit inclure des détails sur les revenus et dépenses de location estimés pour l’année civile à venir et doit être déposé avant l’année civile. Après la fin de l’année civile, le contribuable non-résident est tenu de produire le formulaire annuel NR4 qui indique les revenus locatifs bruts perçus et les retenues fiscales versées pour l’année civile.

Dépôts annuels

En tant que non-résident gagnant un revenu de location provenant d'un bien, vous devez produire un type spécifique de déclaration de revenus canadienne, connue sous le nom de déclaration en vertu de l'article 216. La principale différence entre cette déclaration et une déclaration T1 ordinaire pour les résidents canadiens est que la déclaration de revenus ne déclarerait que l'activité de l'entreprise de location canadienne. En tant que contribuable non-résident, vous ne serez généralement pas imposé sur les autres revenus mondiaux.

Les tranches d'imposition pour un contribuable non-résident sont généralement les mêmes que pour les résidents canadiens, à l'exception du fait qu'il n'y a pas de crédits personnels, comme le montant personnel de base, donc l'impôt est appliqué sur le premier dollar de revenu imposable. Un état des revenus et des dépenses de location serait inclus dans la déclaration, de la même manière qu'un contribuable résident canadien déclarerait ses activités de location, avec la possibilité de demander un amortissement fiscal (c'est-à-dire une déduction pour amortissement (DPA)) pour réduire ou éliminer tout montant imposable restant. revenu.

Le feuillet NR4 décrit précédemment serait joint à cette déclaration et tout impôt retenu au cours de l'année serait désormais réclamé pour réduire tout impôt payable sur cette déclaration – ce qui pourrait donner lieu à un remboursement, dans la mesure de tout paiement en trop. Généralement, si les versements ont été effectués sur la base de 25 pour cent du revenu de location brut et/ou si la DPA a été demandée, il y aura probablement un solde remboursable sur la déclaration.

Comme pour les résidents canadiens, il convient de déterminer si la DPA doit ou non être demandée, étant donné que toutes les demandes de DPA accumulées sont réintégrées dans le revenu au cours de l'année où la propriété est vendue (en supposant que la valeur du bâtiment n'a pas diminué).

Disposition de la propriété

Lors de la vente de la propriété, un non-résident doit obtenir un certificat de décharge en vertu de l'article 116 de l'ARC, dont la demande doit être déposée dans les 10 jours suivant la clôture de la vente ou plus tôt. Le but de cette exigence est de garantir que l’ARC reçoive l’impôt sur tout gain, récupération ou autre revenu – sinon elle pourrait n’avoir aucun recours si le non-résident décide de ne pas produire de déclaration de revenus ou de payer l’impôt.

Les demandes d'apurement portent essentiellement sur l'estimation de la plus-value de cession (hors frais de vente), ainsi que sur l'estimation de l'impôt sur la récupération des amortissements éventuellement réclamés antérieurement. La demande nécessite également une quantité importante d'autres documents, notamment une preuve de la résidence du contribuable, des copies des déclarations de revenus de l'année précédente et des informations sur l'acheteur et le vendeur.

L'impôt sur la récupération (le cas échéant), plus 25 pour cent du gain total, devra être remis à l'ARC une fois qu'elle aura traité et approuvé la demande. L'avocat du vendeur non-résident est tenu de placer 25 pour cent du prix de vente brut dans un compte en fiducie à la clôture de la transaction. Une fois que l'ARC aura approuvé les demandes d'autorisation, le montant de la remise requise sera payé à même le compte en fiducie et l'avocat remettra ensuite les fonds restants au vendeur non-résident.

La dernière étape du processus de disposition consisterait à produire deux déclarations de revenus distinctes après la fin de l’année civile au cours de laquelle la disposition a lieu. La première serait la déclaration régulière en vertu de l'article 216, qui déclarera les revenus et dépenses continus jusqu'à la date de vente, ainsi que toute récupération de la DPA. Le deuxième dépôt serait une déclaration de revenus distincte pour le non-résident qui déclarerait uniquement le gain en capital imposable sur la vente.

L'impôt final sur la déclaration sera généralement plus que compensé par le montant précédemment payé pour obtenir le certificat de quiétude, ce qui entraînera un remboursement au contribuable non-résident. Cela est dû au fait que le gain estimé sur le certificat de quiétude original n'incluait aucun frais de vente, ainsi qu'au fait que les taux marginaux d'imposition réels pour le contribuable peuvent être inférieurs à l'impôt 25% précédemment soumis à l'ARC.

Conclusion

Les propriétaires d’immeubles locatifs non-résidents doivent être conscients des diverses implications fiscales et des problèmes de conformité impliqués dans une transaction canadienne. Il est essentiel d’obtenir des conseils fiscaux professionnels, depuis l’acquisition initiale jusqu’à l’année de la disposition, en passant par les déclarations en cours. Une planification et une conformité adéquates vous aideront à ne pas avoir de mauvaises surprises plus tard – et à ce que votre rêve de posséder avec succès une propriété canadienne devienne réalité.