{"id":20237,"date":"2024-04-21T17:31:43","date_gmt":"2024-04-22T00:31:43","guid":{"rendered":"https:\/\/canadataxpro.com\/?p=20237"},"modified":"2024-08-27T22:50:56","modified_gmt":"2024-08-28T05:50:56","slug":"subsections-451-452-453","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/canadataxpro.com\/fr\/2024\/04\/21\/subsections-451-452-453\/","title":{"rendered":"Changement d'utilisation de l'immobilier"},"content":{"rendered":"

Que se passe-t-il si j\u2019emm\u00e9nage dans mon bien locatif ou si je commence \u00e0 louer ma maison ?<\/span><\/h2>\n

D\u2019aussi loin que l\u2019on se souvienne, les Canadiens ach\u00e8tent et vendent leur maison personnelle sans r\u00e9fl\u00e9chir aux implications fiscales de ces ventes. Avant 2016, lorsqu'un Canadien vendait la maison dans laquelle il vivait, il n'\u00e9tait pas tenu de d\u00e9clarer la vente \u00e0 l'Agence du revenu du Canada (\u00ab ARC \u00bb) tant qu'il choisissait de demander l'exon\u00e9ration pour r\u00e9sidence principale sur la propri\u00e9t\u00e9 pendant toute la p\u00e9riode. il leur appartenait. Cependant, tout a chang\u00e9 en 2016 lorsque le minist\u00e8re des Finances a rendu obligatoire la d\u00e9claration de toutes les ventes de biens immobiliers au Canada, que la vente soit taxable ou non. Nous discuterons ci-dessous de ce qu'est l'exon\u00e9ration pour r\u00e9sidence principale, de ce que vous devez d\u00e9clarer dans votre d\u00e9claration de revenus, ainsi que de divers conseils et pi\u00e8ges entourant la vente ou la vente r\u00e9put\u00e9e de votre maison.<\/p>\n

R\u00e9sidence principale \u2013 Les bases<\/strong><\/p>\n

Lorsque vous vendez votre maison, vous pouvez choisir de mettre \u00e0 l\u2019abri de l\u2019imp\u00f4t une partie du gain r\u00e9alis\u00e9 sur cette vente en d\u00e9signant la maison comme votre r\u00e9sidence principale (\u00ab PR \u00bb) pour toutes les ann\u00e9es o\u00f9 vous avez utilis\u00e9 la maison \u00e0 titre personnel. Ceci est r\u00e9gi par la formule suivante :<\/p>\n

(Nombre d'ann\u00e9es d\u00e9sign\u00e9es comme PR + 1) \/ Nombre d'ann\u00e9es de possession x Plus-value de vente<\/p>\n

Par exemple, vous avez \u00e9t\u00e9 propri\u00e9taire de votre maison pendant 20 ans, mais vous ne la d\u00e9signez comme r\u00e9sidence principale que pendant 15 de ces ann\u00e9es. Vous vendez d\u00e9sormais votre maison et r\u00e9aliserez une plus-value de $1 000 000 sur la vente. Dans ce cas, le calcul serait le suivant :<\/p>\n

(15+1)\/20 x 1 000 000 = $800 000<\/p>\n

Ainsi, sur le gain total de $1 000 000, $800 000 est abrit\u00e9 par l'exon\u00e9ration pour r\u00e9sidence principale. Vous reconna\u00eetrez un gain fiscal sur la vente de votre logement de $200 000 dans l'ann\u00e9e.<\/p>\n

Chaque contribuable, ainsi que son conjoint, peuvent d\u00e9signer chaque ann\u00e9e une propri\u00e9t\u00e9 comme r\u00e9sidence principale. De plus, afin de faire cette d\u00e9signation, vous, votre conjoint ou votre enfant devez avoir v\u00e9cu dans la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 un moment donn\u00e9 de l'ann\u00e9e, sous r\u00e9serve de certaines exceptions indiqu\u00e9es ci-dessous. Cela signifie que si vous poss\u00e9dez deux propri\u00e9t\u00e9s, une seule peut \u00eatre d\u00e9sign\u00e9e comme votre r\u00e9sidence principale pour une ann\u00e9e donn\u00e9e pendant la p\u00e9riode o\u00f9 les deux propri\u00e9t\u00e9s \u00e9taient poss\u00e9d\u00e9es. Pour cette raison, lors de la vente d'une des propri\u00e9t\u00e9s, il est important d'analyser le gain de chaque ann\u00e9e o\u00f9 vous h\u00e9bergez en faisant la d\u00e9signation d'une propri\u00e9t\u00e9 particuli\u00e8re par rapport au gain que vous pourriez abriter sur l'autre propri\u00e9t\u00e9. Lorsque vous d\u00e9cidez de d\u00e9signer une propri\u00e9t\u00e9 comme r\u00e9sidence principale, il peut \u00eatre conseill\u00e9 de consulter votre comptable ou votre conseiller fiscal, surtout si vous ne savez pas quelle propri\u00e9t\u00e9 d\u00e9signer.<\/p>\n

D\u2019autres fois, l\u2019exemption pour r\u00e9sidence principale devient un probl\u00e8me<\/strong><\/p>\n

Aux yeux de l\u2019ARC, vous avez peut-\u00eatre vendu votre maison sans m\u00eame le savoir. Le paragraphe 45(1) de la Loi de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu (\u00ab la Loi \u00bb) consid\u00e8re qu\u2019une personne a dispos\u00e9 de ses biens lorsque l\u2019usage de ces biens passe d\u2019un usage personnel \u00e0 un usage g\u00e9n\u00e9rateur de revenus ou d\u2019un usage g\u00e9n\u00e9rateur de revenus \u00e0 un usage personnel. Essentiellement, cela signifie que si vous poss\u00e9dez une maison ou une propri\u00e9t\u00e9 de vacances que vous aviez auparavant utilis\u00e9e exclusivement pour votre plaisir personnel (c'est-\u00e0-dire y vivre ou y passer des vacances) et que vous d\u00e9cidez ensuite d'utiliser la propri\u00e9t\u00e9 pour gagner un revenu en la louant ou en la louant. Si vous exploitez une entreprise, vous aurez dispos\u00e9 du bien aux fins fiscales \u00e0 sa juste valeur marchande au moment du changement d'usage. Les m\u00eames r\u00e8gles s\u2019appliquent dans les cas o\u00f9 vous utilisez votre propri\u00e9t\u00e9 pour gagner un revenu et d\u00e9cidez ensuite de l\u2019utiliser plut\u00f4t pour votre usage personnel. \u00c9tant donn\u00e9 que la valeur de certaines propri\u00e9t\u00e9s canadiennes a grimp\u00e9 en fl\u00e8che au cours des derni\u00e8res ann\u00e9es, sans recours aux choix fiscaux disponibles, cela pourrait entra\u00eener un gain en capital imposable important pour le propri\u00e9taire de la propri\u00e9t\u00e9. Heureusement, il existe certains choix fiscaux qui peuvent \u00eatre utilis\u00e9s pour mettre le gain \u00e0 l\u2019abri ou pour consid\u00e9rer que la disposition n\u2019a pas eu lieu du tout.<\/p>\n

Dans les cas o\u00f9 vous utilisez un bien pour votre plaisir personnel et d\u00e9cidez ensuite de l'utiliser pour gagner un revenu, la premi\u00e8re option dont vous disposez pour \u00e9viter l'imp\u00f4t sur le changement d'utilisation est de simplement demander l'exon\u00e9ration pour r\u00e9sidence principale lors de la disposition r\u00e9put\u00e9e. Pour ce faire, vous devez d\u00e9clarer la juste valeur marchande de la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 la date du changement d'usage et d\u00e9signer la propri\u00e9t\u00e9 comme votre r\u00e9sidence principale pour toutes les ann\u00e9es o\u00f9 elle en a \u00e9t\u00e9 propri\u00e9taire jusqu'au moment o\u00f9 son usage a chang\u00e9. Le r\u00e9sultat de cette action est que le gain sur la propri\u00e9t\u00e9 depuis le moment de son achat jusqu'au moment o\u00f9 l'usage a chang\u00e9 sera \u00e0 l'abri de l'imp\u00f4t et le prix de base de la propri\u00e9t\u00e9 sera cristallis\u00e9 \u00e0 la juste valeur marchande \u00e0 la date du changement. utilis\u00e9. Jusqu'en 2016, lorsqu'il est devenu obligatoire de d\u00e9clarer ce type de disposition et de faire le choix pour la r\u00e9sidence principale dans votre d\u00e9claration de revenus, c'\u00e9tait l'option la plus simple puisqu'il n'\u00e9tait pas n\u00e9cessaire de d\u00e9clarer une disposition qui \u00e9tait compl\u00e8tement \u00e0 l'abri de l'exon\u00e9ration pour r\u00e9sidence principale. . Dans de nombreux cas, cela aurait \u00e9t\u00e9 l'option par d\u00e9faut pour la plupart des personnes qui ne connaissaient pas les r\u00e8gles de disposition r\u00e9put\u00e9e. Vous devrez contacter un professionnel de l'immobilier ou un \u00e9valuateur afin de d\u00e9terminer la valeur de votre maison \u00e0 la date de changement d'utilisation et de faire le choix de r\u00e9sidence principale sur votre d\u00e9claration de revenus.<\/p>\n

La deuxi\u00e8me option disponible consiste \u00e0 produire un choix en vertu du paragraphe 45(2) de la Loi. Celui-ci consid\u00e8re que le changement d\u2019usage n\u2019a pas eu lieu. Ce choix est tr\u00e8s utile car il r\u00e9pond \u00e0 deux objectifs : Premi\u00e8rement, si vous faites le choix pr\u00e9vu au paragraphe 45(2) de la Loi, vous ne serez plus r\u00e9put\u00e9 avoir dispos\u00e9 de votre bien \u00e0 la date du changement d'utilisation. Le deuxi\u00e8me avantage du choix pr\u00e9vu au paragraphe 45(2) est que vous aurez la possibilit\u00e9 de demander l'exon\u00e9ration pour r\u00e9sidence principale sur ce bien pendant quatre ann\u00e9es suppl\u00e9mentaires pendant que vous l'utilisez pour gagner un revenu. Dans un environnement o\u00f9 les prix de l\u2019immobilier dans certaines villes comme Toronto et Vancouver peuvent augmenter consid\u00e9rablement d\u2019ann\u00e9e en ann\u00e9e, la capacit\u00e9 d\u2019abriter quatre ann\u00e9es suppl\u00e9mentaires de gains peut s\u2019av\u00e9rer extr\u00eamement pr\u00e9cieuse. Voici un exemple o\u00f9 ce choix peut \u00eatre utilis\u00e9 pour mettre compl\u00e8tement \u00e0 l\u2019abri un gain en capital sur la vente d\u2019un bien dont l\u2019usage a chang\u00e9 au cours de la p\u00e9riode o\u00f9 il \u00e9tait d\u00e9tenu.<\/p>\n

Miguel Sanchez, un avocat qui vit dans une maison dont il est propri\u00e9taire \u00e0 Toronto, vient de se voir offrir un emploi contractuel lucratif de deux ans \u00e0 Edmonton. M. Sanchez d\u00e9cide d'accepter le poste et d\u00e9m\u00e9nage \u00e0 Edmonton o\u00f9 il vit dans un appartement lou\u00e9. Pendant son s\u00e9jour \u00e0 Edmonton, au lieu de laisser sa maison de Toronto inutilis\u00e9e, M. Sanchez la loue pour un peu d'argent suppl\u00e9mentaire. Sans le recours au choix pr\u00e9vu en 45(2), il serait r\u00e9put\u00e9 disposer de sa maison de Toronto d\u00e8s qu'il d\u00e9cide de la louer, sur laquelle il paierait de l'imp\u00f4t ou demanderait l'exemption pour r\u00e9sidence principale. Deux ans plus tard, \u00e0 son retour \u00e0 Toronto pour r\u00e9emm\u00e9nager dans la propri\u00e9t\u00e9, il serait de nouveau r\u00e9put\u00e9 avoir dispos\u00e9 de la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 sa juste valeur marchande et devrait payer de l'imp\u00f4t sur le gain qui aurait \u00e9t\u00e9 accumul\u00e9 pendant son absence. Toutefois, s'il d\u00e9cidait de faire un choix en vertu du paragraphe 45(2), il n'y aurait pas de disposition r\u00e9put\u00e9e de sa maison de Toronto lorsqu'il commencerait \u00e0 la louer, et \u00e0 son retour, il n'y aurait pas non plus de disposition r\u00e9put\u00e9e, puisqu'il n'aurait jamais \u00e9t\u00e9 r\u00e9put\u00e9 avoir utilis\u00e9 la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 des fins g\u00e9n\u00e9ratrices de revenus. Supposons \u00e9galement que M. Sanchez d\u00e9cide de vendre la maison de Toronto et de retourner \u00e0 Edmonton. Le choix pr\u00e9vu en 45(2) lui permet de r\u00e9clamer l'exemption pour r\u00e9sidence principale pendant 4 ann\u00e9es suppl\u00e9mentaires pendant qu'il la louait\u00a0; lui donnant la possibilit\u00e9 de mettre \u00e0 l'abri les gains pendant les 2 ann\u00e9es o\u00f9 il \u00e9tait \u00e0 Edmonton.<\/p>\n

Il est important de noter que le choix pr\u00e9vu en vertu de l'article 45(2) est imm\u00e9diatement annul\u00e9 d\u00e8s qu'un contribuable demande une d\u00e9duction pour amortissement ou une DPA sur le bien. La DPA est essentiellement l\u2019amortissement de la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 des fins fiscales. Dans l'exemple ci-dessus, si M. Sanchez avait demand\u00e9 la DPA pour la r\u00e9sidence de Toronto au cours de la deuxi\u00e8me ann\u00e9e o\u00f9 il \u00e9tait \u00e0 Edmonton, le paragraphe 45(2) serait r\u00e9put\u00e9 avoir \u00e9t\u00e9 annul\u00e9 le premier jour de la deuxi\u00e8me ann\u00e9e, \u00e0 auquel cas M. Sanchez devrait d\u00e9clarer la disposition \u00e0 la juste valeur marchande et soit payer l'imp\u00f4t, soit mettre le gain \u00e0 l'abri en utilisant l'exon\u00e9ration pour r\u00e9sidence principale.<\/p>\n

Que se passe-t-il si une propri\u00e9t\u00e9 est achet\u00e9e comme propri\u00e9t\u00e9 g\u00e9n\u00e9ratrice de revenus et devient ensuite un usage personnel\u00a0?<\/strong><\/p>\n

Comme indiqu\u00e9 ci-dessus, dans les situations o\u00f9 vous achetez une propri\u00e9t\u00e9 pour l'utiliser pour gagner un revenu de location ou d'entreprise et d\u00e9cidez ensuite de l'utiliser personnellement, il y a une disposition r\u00e9put\u00e9e \u00e0 la juste valeur marchande \u00e0 la date du changement d'utilisation. Tout gain r\u00e9alis\u00e9 lors de la disposition r\u00e9put\u00e9e sera imposable puisque la propri\u00e9t\u00e9 n'\u00e9tait pas \u00ab habituellement habit\u00e9e \u00bb par le contribuable et ne constitue donc pas sa r\u00e9sidence principale. Il existe cependant un certain all\u00e8gement sous la forme d'un choix en vertu du paragraphe 45(3) de la Loi. Le choix 45(3) est comme le choix 45(2), sauf qu'il fonctionne \u00e0 l'envers. Ce choix consid\u00e9rera qu'il n'y a eu aucun changement d'utilisation entre la production de revenus et l'usage personnel et permettra \u00e0 un contribuable de demander l'exon\u00e9ration pour r\u00e9sidence principale pour les 4 ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dant le choix. Tout comme le choix 45(2), le choix 45(3) ne peut \u00eatre exerc\u00e9 si la DPA est pr\u00e9lev\u00e9e sur le bien.<\/p>\n

Pour d\u00e9montrer cette \u00e9lection en action, reprenons les faits de notre premier exemple et modifions-les un peu. Disons que M. Sanchez a achet\u00e9 la maison de Toronto alors qu'il travaillait \u00e0 Edmonton afin de ne pas \u00eatre exclu du march\u00e9 de Toronto \u00e0 son \u00e9ventuel retour deux ans plus tard. Ne voulant pas laisser la maison vacante, M. Sanchez l'a lou\u00e9e mais n'a pas r\u00e9clam\u00e9 la DPA. En l\u2019absence du choix pr\u00e9vu en 45(3), lorsqu\u2019il reviendra \u00e0 Toronto et emm\u00e9nagera dans la maison, M. Sanchez b\u00e9n\u00e9ficiera d\u2019une disposition r\u00e9put\u00e9e aux fins fiscales qui entra\u00eenera un gain en capital imposable et un imp\u00f4t potentiellement important \u00e0 payer. Cependant, s'il fait le choix en vertu de 45(3), il n'y aura pas de disposition r\u00e9put\u00e9e et il pourra demander l'exon\u00e9ration pour r\u00e9sidence principale pendant les 2 premi\u00e8res ann\u00e9es o\u00f9 il \u00e9tait propri\u00e9taire de la propri\u00e9t\u00e9 lorsque celle-ci sera \u00e9ventuellement vendue.<\/p>\n

Que se passe-t-il si l\u2019usage d\u2019une partie seulement de ma maison change ?<\/strong><\/p>\n

Il est tr\u00e8s courant dans l\u2019\u00e9conomie actuelle que les gens souhaitent gagner de l\u2019argent suppl\u00e9mentaire en dehors de leur travail. Certaines personnes aiment diriger leur entreprise depuis leur domicile, tandis que d\u2019autres louent une partie de leur maison qu\u2019elles n\u2019utilisent pas. \u00c0 moins que les parties de la maison utilis\u00e9es soit pour des revenus d'entreprise ou de location aient \u00e9t\u00e9 utilis\u00e9es \u00e0 ces fins \u00e0 partir du moment o\u00f9 le bien a \u00e9t\u00e9 achet\u00e9, il y aura un changement d'usage \u00e0 la partie du bien que le contribuable a commenc\u00e9 \u00e0 louer ou \u00e0 utiliser pour une entreprise ou bureau \u00e0 domicile.<\/p>\n

En vertu du paragraphe 45(1) de la Loi, les m\u00eames r\u00e8gles s'appliquent lorsqu'il y a un changement d'utilisation d'une partie de votre propri\u00e9t\u00e9 que lorsqu'il y a un changement d'utilisation de l'ensemble de la propri\u00e9t\u00e9. Dans ces cas, il y a une disposition partielle de la propri\u00e9t\u00e9 en fonction de la mesure dans laquelle la propri\u00e9t\u00e9 modifie son utilisation. Malheureusement, dans de telles situations, aucun choix ne peut \u00eatre fait en vertu du 45(2) ou du 45(3). Lorsque l'utilisation passe d'une utilisation personnelle \u00e0 une utilisation lucrative, le choix de r\u00e9sidence principale peut \u00eatre demand\u00e9 pour exon\u00e9rer de l'imp\u00f4t le gain r\u00e9sultant de la disposition partielle. Il convient de noter que si un contribuable d\u00e9cide de faire cela, alors la totalit\u00e9 du bien est r\u00e9put\u00e9e \u00eatre sa r\u00e9sidence principale pour les ann\u00e9es o\u00f9 l'exon\u00e9ration a \u00e9t\u00e9 demand\u00e9e lors de la disposition partielle. Cela signifie que lorsque le bien est vendu, le contribuable doit d\u00e9signer le bien comme sa r\u00e9sidence principale pour toutes les ann\u00e9es o\u00f9 la d\u00e9signation a \u00e9t\u00e9 faite lors de la disposition partielle. Lorsque le changement d'utilisation concerne un revenu \u00e0 un usage personnel, il n'existe aucun choix ou d\u00e9signation permettant d'exon\u00e9rer le contribuable de l'imp\u00f4t sur le gain r\u00e9put\u00e9.<\/p>\n

Il existe quelques cas limit\u00e9s o\u00f9 l'ARC consid\u00e9rera que la disposition partielle suite au changement d'utilisation n'a pas eu lieu et que la nouvelle utilisation du bien est accessoire \u00e0 l'utilisation principale de la maison. Les exemptions sont ci-dessous\u00a0:<\/p>\n

    \n
  • La partie de la maison utilis\u00e9e pour gagner un revenu est petite par rapport \u00e0 l\u2019ensemble de la propri\u00e9t\u00e9.<\/li>\n
  • Aucun changement structurel n'a \u00e9t\u00e9 apport\u00e9 pour rendre la propri\u00e9t\u00e9 plus adapt\u00e9e \u00e0 la g\u00e9n\u00e9ration de revenus. Par exemple vous n'avez pas ajout\u00e9 d'entr\u00e9e suppl\u00e9mentaire pour le locataire d'un appartement en sous-sol.<\/li>\n
  • Vous n'avez pas demand\u00e9 de DPA sur la partie du bien utilis\u00e9e pour gagner un revenu.<\/li>\n<\/ul>\n

    Notes finales<\/strong><\/p>\n

    Les discussions ci-dessus concernent uniquement les transactions immobili\u00e8res canadiennes entreprises par des r\u00e9sidents du Canada. Les cons\u00e9quences du fait que des non-r\u00e9sidents poss\u00e8dent et vendent des biens immobiliers au Canada seront abord\u00e9es dans la deuxi\u00e8me partie de notre s\u00e9rie sur l'immobilier au Canada.<\/p>\n

    Les discussions ci-dessus sont uniquement destin\u00e9es \u00e0 des fins \u00e9ducatives et ne doivent pas \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9es comme des conseils sur un sujet sp\u00e9cifique. Pour des conseils sp\u00e9cifiques li\u00e9s \u00e0 votre situation fiscale, veuillez consulter votre comptable ou votre conseiller fiscal.<\/p>\n

    Badir Lamidi, BA, propri\u00e9taire\u00a0<\/em><\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"","protected":false},"author":1,"featured_media":1693,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"image","meta":{"wds_primary_category":0,"footnotes":""},"categories":[2,109,4],"tags":[115,113,112,114],"class_list":["post-20237","post","type-post","status-publish","format-image","has-post-thumbnail","hentry","category-accounting","category-real-estate","category-taxes","tag-change-in-use-of-real-estate","tag-principal-residence-exemption","tag-subsection-453-income-tax-act","tag-taxable-capital-gain-in-canada","post_format-post-format-image"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/canadataxpro.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20237","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/canadataxpro.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/canadataxpro.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/canadataxpro.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/canadataxpro.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=20237"}],"version-history":[{"count":5,"href":"https:\/\/canadataxpro.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20237\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":20241,"href":"https:\/\/canadataxpro.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20237\/revisions\/20241"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/canadataxpro.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1693"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/canadataxpro.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=20237"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/canadataxpro.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=20237"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/canadataxpro.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=20237"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}