Le Canada est souvent consid\u00e9r\u00e9 comme un endroit attrayant pour les investisseurs \u00e9trangers souhaitant acheter une propri\u00e9t\u00e9 en raison de sa stabilit\u00e9 politique et de son historique d'appr\u00e9ciation des prix de l'immobilier. Malheureusement, les acheteurs non-r\u00e9sidents ne planifient souvent pas ad\u00e9quatement l\u2019acquisition et ne connaissent pas les diff\u00e9rentes r\u00e8gles de conformit\u00e9 fiscale impliqu\u00e9es. Les implications peuvent \u00eatre co\u00fbteuses et transformer un r\u00eave d\u2019investissement immobilier en cauchemar.<\/p>\n
Les exigences g\u00e9n\u00e9rales de base en mati\u00e8re de conformit\u00e9 que tout investisseur non-r\u00e9sident doit prendre en compte lors de l'achat d'une propri\u00e9t\u00e9 canadienne peuvent \u00eatre d\u00e9compos\u00e9es en trois phases chronologiques de propri\u00e9t\u00e9\u00a0:<\/p>\n
Aux fins de cet article, nous supposerons que l\u2019acquisition est un bien r\u00e9sidentiel locatif, d\u00e9tenu personnellement et non par l\u2019interm\u00e9diaire d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 ou de toute autre entit\u00e9.<\/p>\n
La premi\u00e8re chose \u00e0 comprendre est que votre acquisition est d\u00e9sormais assujettie \u00e0 l'imp\u00f4t sur le revenu canadien, puisque le Canada a le droit d'imposer toute personne qui tire un revenu ou des gains en capital d'un bien canadien. Vous devrez \u00e9galement obtenir un num\u00e9ro d\u2019identification fiscale canadien pour vos futures d\u00e9clarations de revenus personnelles. Une fois le bien acquis et les revenus locatifs g\u00e9n\u00e9r\u00e9s, un pr\u00e9l\u00e8vement \u00e0 la source s\u2019appliquera sur les loyers per\u00e7us.<\/p>\n
La r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale exige la cr\u00e9ation d'un compte de retenue d'imp\u00f4t pour les non-r\u00e9sidents o\u00f9 25 pour cent des loyers bruts re\u00e7us sont vers\u00e9s \u00e0 l'Agence du revenu du Canada (ARC) sur une base mensuelle, au plus tard le quinzi\u00e8me jour du mois suivant o\u00f9 le loyer a \u00e9t\u00e9 re\u00e7u. Il existe \u00e9galement la possibilit\u00e9 de r\u00e9duire le pr\u00e9l\u00e8vement mensuel \u00e0 la source de 25 pour cent des revenus locatifs bruts \u00e0 25 pour cent des revenus locatifs nets (apr\u00e8s d\u00e9duction des d\u00e9penses courantes telles que les imp\u00f4ts fonciers, les int\u00e9r\u00eats hypoth\u00e9caires, etc.).<\/p>\n
Cependant, un travail de conformit\u00e9 suppl\u00e9mentaire est n\u00e9cessaire pour profiter des retenues r\u00e9duites : le non-r\u00e9sident devra faire signer par un agent r\u00e9sident canadien un engagement selon lequel une d\u00e9claration de revenus sera produite pour d\u00e9clarer les activit\u00e9s de location pour l'ann\u00e9e. Il s'agit d'un processus annuel qui n\u00e9cessite de produire le formulaire NR6 aupr\u00e8s du Bureau international des services fiscaux de l'ARC.<\/p>\n
Le d\u00e9p\u00f4t NR6 doit inclure des d\u00e9tails sur les revenus et d\u00e9penses de location estim\u00e9s pour l\u2019ann\u00e9e civile \u00e0 venir et doit \u00eatre d\u00e9pos\u00e9 avant l\u2019ann\u00e9e civile. Apr\u00e8s la fin de l\u2019ann\u00e9e civile, le contribuable non-r\u00e9sident est tenu de produire le formulaire annuel NR4 qui indique les revenus locatifs bruts per\u00e7us et les retenues fiscales vers\u00e9es pour l\u2019ann\u00e9e civile.<\/p>\n
En tant que non-r\u00e9sident gagnant un revenu de location provenant d'un bien, vous devez produire un type sp\u00e9cifique de d\u00e9claration de revenus canadienne, connue sous le nom de d\u00e9claration en vertu de l'article 216. La principale diff\u00e9rence entre cette d\u00e9claration et une d\u00e9claration T1 ordinaire pour les r\u00e9sidents canadiens est que la d\u00e9claration de revenus ne d\u00e9clarerait que l'activit\u00e9 de l'entreprise de location canadienne. En tant que contribuable non-r\u00e9sident, vous ne serez g\u00e9n\u00e9ralement pas impos\u00e9 sur les autres revenus mondiaux.<\/p>\n
Les tranches d'imposition pour un contribuable non-r\u00e9sident sont g\u00e9n\u00e9ralement les m\u00eames que pour les r\u00e9sidents canadiens, \u00e0 l'exception du fait qu'il n'y a pas de cr\u00e9dits personnels, comme le montant personnel de base, donc l'imp\u00f4t est appliqu\u00e9 sur le premier dollar de revenu imposable. Un \u00e9tat des revenus et des d\u00e9penses de location serait inclus dans la d\u00e9claration, de la m\u00eame mani\u00e8re qu'un contribuable r\u00e9sident canadien d\u00e9clarerait ses activit\u00e9s de location, avec la possibilit\u00e9 de demander un amortissement fiscal (c'est-\u00e0-dire une d\u00e9duction pour amortissement (DPA)) pour r\u00e9duire ou \u00e9liminer tout montant imposable restant. revenu.<\/p>\n
Le feuillet NR4 d\u00e9crit pr\u00e9c\u00e9demment serait joint \u00e0 cette d\u00e9claration et tout imp\u00f4t retenu au cours de l'ann\u00e9e serait d\u00e9sormais r\u00e9clam\u00e9 pour r\u00e9duire tout imp\u00f4t payable sur cette d\u00e9claration \u2013 ce qui pourrait donner lieu \u00e0 un remboursement, dans la mesure de tout paiement en trop. G\u00e9n\u00e9ralement, si les versements ont \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9s sur la base de 25 pour cent du revenu de location brut et\/ou si la DPA a \u00e9t\u00e9 demand\u00e9e, il y aura probablement un solde remboursable sur la d\u00e9claration.<\/p>\n
Comme pour les r\u00e9sidents canadiens, il convient de d\u00e9terminer si la DPA doit ou non \u00eatre demand\u00e9e, \u00e9tant donn\u00e9 que toutes les demandes de DPA accumul\u00e9es sont r\u00e9int\u00e9gr\u00e9es dans le revenu au cours de l'ann\u00e9e o\u00f9 la propri\u00e9t\u00e9 est vendue (en supposant que la valeur du b\u00e2timent n'a pas diminu\u00e9).<\/p>\n
Lors de la vente de la propri\u00e9t\u00e9, un non-r\u00e9sident doit obtenir un certificat de d\u00e9charge en vertu de l'article 116 de l'ARC, dont la demande doit \u00eatre d\u00e9pos\u00e9e dans les 10 jours suivant la cl\u00f4ture de la vente ou plus t\u00f4t. Le but de cette exigence est de garantir que l\u2019ARC re\u00e7oive l\u2019imp\u00f4t sur tout gain, r\u00e9cup\u00e9ration ou autre revenu \u2013 sinon elle pourrait n\u2019avoir aucun recours si le non-r\u00e9sident d\u00e9cide de ne pas produire de d\u00e9claration de revenus ou de payer l\u2019imp\u00f4t.<\/p>\n
Les demandes d'apurement portent essentiellement sur l'estimation de la plus-value de cession (hors frais de vente), ainsi que sur l'estimation de l'imp\u00f4t sur la r\u00e9cup\u00e9ration des amortissements \u00e9ventuellement r\u00e9clam\u00e9s ant\u00e9rieurement. La demande n\u00e9cessite \u00e9galement une quantit\u00e9 importante d'autres documents, notamment une preuve de la r\u00e9sidence du contribuable, des copies des d\u00e9clarations de revenus de l'ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente et des informations sur l'acheteur et le vendeur.<\/p>\n
L'imp\u00f4t sur la r\u00e9cup\u00e9ration (le cas \u00e9ch\u00e9ant), plus 25 pour cent du gain total, devra \u00eatre remis \u00e0 l'ARC une fois qu'elle aura trait\u00e9 et approuv\u00e9 la demande. L'avocat du vendeur non-r\u00e9sident est tenu de placer 25 pour cent du prix de vente brut dans un compte en fiducie \u00e0 la cl\u00f4ture de la transaction. Une fois que l'ARC aura approuv\u00e9 les demandes d'autorisation, le montant de la remise requise sera pay\u00e9 \u00e0 m\u00eame le compte en fiducie et l'avocat remettra ensuite les fonds restants au vendeur non-r\u00e9sident.<\/p>\n
La derni\u00e8re \u00e9tape du processus de disposition consisterait \u00e0 produire deux d\u00e9clarations de revenus distinctes apr\u00e8s la fin de l\u2019ann\u00e9e civile au cours de laquelle la disposition a lieu. La premi\u00e8re serait la d\u00e9claration r\u00e9guli\u00e8re en vertu de l'article 216, qui d\u00e9clarera les revenus et d\u00e9penses continus jusqu'\u00e0 la date de vente, ainsi que toute r\u00e9cup\u00e9ration de la DPA. Le deuxi\u00e8me d\u00e9p\u00f4t serait une d\u00e9claration de revenus distincte pour le non-r\u00e9sident qui d\u00e9clarerait uniquement le gain en capital imposable sur la vente.<\/p>\n
L'imp\u00f4t final sur la d\u00e9claration sera g\u00e9n\u00e9ralement plus que compens\u00e9 par le montant pr\u00e9c\u00e9demment pay\u00e9 pour obtenir le certificat de qui\u00e9tude, ce qui entra\u00eenera un remboursement au contribuable non-r\u00e9sident. Cela est d\u00fb au fait que le gain estim\u00e9 sur le certificat de qui\u00e9tude original n'incluait aucun frais de vente, ainsi qu'au fait que les taux marginaux d'imposition r\u00e9els pour le contribuable peuvent \u00eatre inf\u00e9rieurs \u00e0 l'imp\u00f4t 25% pr\u00e9c\u00e9demment soumis \u00e0 l'ARC.<\/p>\n
Les propri\u00e9taires d\u2019immeubles locatifs non-r\u00e9sidents doivent \u00eatre conscients des diverses implications fiscales et des probl\u00e8mes de conformit\u00e9 impliqu\u00e9s dans une transaction canadienne. Il est essentiel d\u2019obtenir des conseils fiscaux professionnels, depuis l\u2019acquisition initiale jusqu\u2019\u00e0 l\u2019ann\u00e9e de la disposition, en passant par les d\u00e9clarations en cours. Une planification et une conformit\u00e9 ad\u00e9quates vous aideront \u00e0 ne pas avoir de mauvaises surprises plus tard \u2013 et \u00e0 ce que votre r\u00eave de poss\u00e9der avec succ\u00e8s une propri\u00e9t\u00e9 canadienne devienne r\u00e9alit\u00e9.<\/p>\n